IngatlanTV - Ingatlan keresése
IngatlanTV - IngatlanokIngatlanTV - VideókIngatlanTV - Ingatlan keresőkIngatlanTV - Hitelközpont
Hírek, információk
IngatlanTV - Ingatlanközvetítés a jövobol!

Weboldalunk a jobb felhasználói élmény biztosítása érdekében sütiket használ. A Weboldal használatával Ön beleegyezik az ilyen adatfájlok fogadásába és elfogadja az adat és süti-kezelésre vonatkozó irányelveket.

 
Ingatlan gyors keresés
Állás
Csok infó
Egyéb
Partner linkek
Jognyilatkozat


2012.07.25 11:01
Megéri most kiadni a lakásunkat? Betéti kamatok vs. hozam.
Megéri most kiadni a lakásunkat? Betéti kamatok vs. hozam. Pár éve igen népszerű befektetési forma volt a lakásvásárlás bérbe adás céljából, hiszen a banki kamatokat meghaladta a hozam. A válság azonban ezt az idilli állapotot is megváltoztatta, a devizahitelek eltűnése igen magas kamatozású...

Megéri most kiadni a lakásunkat? Betéti kamatok vs. hozam

Pár éve igen népszerű befektetési forma volt a lakásvásárlás bérbe adás céljából, hiszen a banki kamatokat meghaladta a hozam. A válság azonban ezt az idilli állapotot is megváltoztatta, a devizahitelek eltűnése igen magas kamatozású forinthiteleket hozott.

Sokan kimondottan bérbeadás céljára vásároltak és vásárolnak ma is ingatlant. Ezelőtt 6-7 évvel volt a legnagyobb fellendülés, amikor külföldi (ír, spanyol, olasz stb.) befektetők is beruháztak a magyar piacon. A válság időszakában a kifejezetten bérbeadási céllal vásárlók száma csökkent. A bérleti díjak szintje szintén csökkent az elmúlt 2-3 év során, több esetben az eladási ár csökkenésének arányában, de olykor ennél is nagyobb mértékben. Ezt a csökkenést egyszerre eredményezte a fizetőképes kereslet szűkülése, és a megnövekedett bérlakáskínálat. A szakemberek szerint a bérelt lakások lakbére akkor tekinthető piacinak, ha éves mértéke eléri a lakás árának 5 százalékát. Azonban most az alacsony lakbérek miatt ennek elérése kétséges.

Igen-nem-igen!

Szabó Dénes, a LHI – Living Home Ingatlan ügyvezetője szerint arra kérdésre, hogy megéri-e bérbeadásra ingatlan vásárolni: nem lehet csak igennel vagy nemmel válaszolni. Egy frissen vásárolt fővárosi, átlagos paraméterekkel rendelkező lakás bérbeadási megtérülése 4-5% körüli, ami nagyjából fele/ kétharmada a betéti kamatoknak (kb. 7-8 %). Önmagában viszont ez az arány nem válasz a feltett kérdésre. A legfontosabb pont a megtérülésnél a bekerülési érték. Amennyiben egy kifejezetten jól bérbe adható lakást vásárolunk nagyon alacsony áron, akkor a bérleti díj vetekedhet a bankbetétek kamataival. De az ilyesmi azért, valljuk be, elég ritka.

Az árak lenn vannak, ezért jó ingatlanokat tudunk „kellemes” áron vásárolni, ami néhány év múlva egyáltalán nem biztos, hogy így lesz. Azonban a bérleti díjak is sokat estek az elmúlt években, akár 40%-ot is. Ha valaki pl. 20 millió forintért szeretne ingatlant vásárolni, mondjuk Budán, akkor azt maximum 90 ezer forint körül tudja bérbe adni. Ebből le kell számítani az adókat, az ingatlanközvetítői jutalékot, és néhány felszerelést a lakásba, pl. alapbútorzatot. A bérlők fele átlagosan igényli a bútorozást, a másik fele nem, és egy bérleti jogviszony átlagos időtartama az eddigi tapasztalatok alapján kb. 2 év, tehát bizonyos költségek 2 évente felmerülnek. Ugyanakkor jelenleg a bankban ugyanezért a 20 millió forintért jobb kamatot kapunk, mintha a bérbeadás hasznával gondolkodunk – mondja Benkő-Csécsei Dorottya, az Édes Otthon Ingatlan Központ tulajdonosa.

Inkább érzelmi szempontok

Most a lakások bérbeadása gazdaságilag nem racionális, hiszen ennek a megtérülése (hozama) lényegesen az egyéb biztonságos befektetések – mint például államkötvények – alatt van, ezért a lakást kifejezetten bérbeadási céllal vásárlók döntése mögött értéknövekedésre spekulálás, vagy valamilyen érzelmi tényező áll – magyarázza Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos ügyvezetője. Érzelmi tényező vagy személyes szempont lehet például, ha valaki a gyermekének szeretne egy jövőbeni otthont vásárolni, és azután évekre bérbe adja. Továbbá nem elhanyagolható, hogy Magyarországon az emberek sok más ország lakosainál jobban vágynak a magántulajdonú lakásra, de mivel a pénzügyi kultúránk még nem éri el a nyugat-európai színvonalat, ezért nem kalkulálnak a vásárlók körültekintően, hogy ez mennyire éri meg, netán egyéb befektetési formák nagyobb jövedelmet generálnak-e.

 

Megtérülés

A megtérülés tekintetében lokáció és ingatlantípus függvényében 15-20 éves megtérülésről lehet beszélni, de ha pontosan figyelembe vesszük az időszakonként jelentkező felújítási kiadásokat, adókat és illetékeket, illetve a bérlők esetleges nem fizetéséből adódó veszteségeket – ami a gyenge fizetési morál miatt jelentős rizikó –, akkor 20-30 éves, vagy ennél hosszabb megtérülésről is beszélhetünk. Ráadásul közép-hosszú távon jelentős értéknövekedésre nem számíthatunk az ingatlanpiacon, legalábbis nem akkorára, ami a gyenge hozamot ellensúlyozza – vonja le a konklúziót Balla Ákos.

A mérlegelésnél fontos faktor még, hogy milyen időtávra tervez a tulajdonos, és mekkora értéknövekményre számít az ingatlan kapcsán ez alatt. Hiszen az ingatlan bérbeadása egyben befektetés is, ahol azért hosszabb távon (minimum 5-8 év) az értéknövekmény passzív jövedelemhez is juttathatja a tulajdonost. De az egész kérdéskört meghatározza az a bizonytalanság, hogy mire lehet számítani a betéti kamatok esetében hosszabb távon és milyen inflációval számolhatunk – hangsúlyozza Szabó Dénes.

Hosszú távú bérbeadás

A mostani helyzetben, amikor a lakások többségét igen nyomott áron lehet csak eladni, a tulajdonosok az eladás mellett egyre inkább választják a bérbeadást is. Kifejezetten egyetemek, nagy irodaházak, fejlesztési központok közelében keresnek a bérlők ingatlant, illetve olyan helyen, melyek jól megközelíthetőek tömegközlekedési eszközökkel. Ezeket a lakásokat biztosan és általában könnyen bérbe lehet adni. Egyre nő ezeknek a lakásoknak a száma – mondja Gallusz Bea, a Bea Bt. tulajdonosa. A bérbeadás megtérülésénél több módszert is vizsgálni kell. Az egyik típus a hosszú távú kiadás. Itt a tulajdonos legalább egy évre szeretne biztos bérlőt találni. Nehézséget jelent ugyanakkor, hogy havonta ellenőrizni kell a közüzemi számlák befizetését, ragaszkodni ahhoz, hogy a kauciót semmiképpen ne lakja le a bérlő. A tulajdonosok egy része pár év után inkább nyomott áron eladja a lakását, mert belefárad a bérlőkkel kapcsolatos problémákba. A másik része kivárja azt az időt, amíg a lakásért meg nem kapja azt az árat, amin már érdemes értékesíteni – teszi hozzá Gallusz Bea.

Apartmanozás

A másik lehetőség az apartmanozás, ahol rövid távra, inkább a külföldről hazánkba látogató turistákat (pl. az Erasmus programban résztvevő diákokat) célozza meg a tulajdonos. Itt magasabb a havonta átlagosan befolyó bérleti díj, de a lakás kezelése is több munkát igényel. Kevésbé lesz lelakva az ingatlan egy év alatt, hiszen átlagosan kevesebbet is tartózkodnak benne. A lakók cserélődése viszont jóval gyakoribb, itt takarítási, mosási feladatok hárulnak a tulajdonosra, nem utolsó sorban meg kell oldani a vendégek fogadását, és elengedését, még akár éjszakai, hajnali órákban is. Egyre többen foglalkoznak ezzel a típusú kiadással, sőt, van aki a sajátja mellett még több lakást is bérel, és ilyen módon hasznosítja – magyarázza Gallusz Bea.

Próbáljunk meg „normális” bérlőt kifogni!

Akár egy autónak, úgy egy ingatlannak sem tesz jót, ha nem használják. Természetesen normál használatra gondolok és nem arra, hogy lelakják az ingatlant. Bérlőt ezért érdemes mindig nagyon gondosan választani, olyan közvetítőt megbízni, akiben valóban bízni lehet, és nem az a célja, hogy az első bérlőjelöltnek odaadja a lakást, hanem olyannak, aki a szívén is viseli a dolgot. Természetesen a pénztárcájába és erkölcseibe senkinek nem látni bele, mégis vannak olyan jelek, amelyek alapján feltételezhetjük valaki(k)ről, hogy mennyire lesz gondos vagy gondatlan bérlő – magyarázza Benkő-Csécsei Dorottya. Azért is fontos szempont a bérbeadás, hiszen azt is kalkulálni kell, hogy mekkora a rezsi és az ebből fakadó ráfizetés olyan időszakokban, amikor nincs kiadva az objektum, milyen értékek találhatók a lakásban, amit megrongálhatnak vagy lábuk kélhet, ez mekkora veszteséget jelenthet, milyen műszaki állapotban van a lakás, és mennyit kell esetlegesen költeni a bérbeadásra szánt időszakban a lakás karbantartására – teszi hozzá Szabó Dénes.

Forrás: ingatlanmagazin.com

 

 

Megosztás Google könyvjelzőnek! Megosztás MySpace-en...

2012.07.25 11:01

x
Ajánlom ismerősömnek:
Én nevem:
Ismerősöm neve:
Én e-mail címem:
Ismerősöm e-mail címe:
Egyéb megjegyzés:
Rendezés: Véletlenszerü (random)
 
Rendezés: Legújabb
 
Rendezés: Legolcsóbb
 
Rendezés: Legnagyobb alapterület
Kisbucsa, családi ház
Kisbucsa, családi ház - Zalaegerszeg közeli Kisbucsán családi ház eladó. www.dashaus.hu
16.900.000 Ft.
Zalaegerszeg közelében, csendes településen, Kisbucsán, Zalaegerszeg és Hévíz-Keszthely-Balaton között, 1528 m2-es lejtős telken 125 m2-es, szilikát téglából épült családi ház eladó. www.dashaus.hu
Letenye, ipari ingatlan
Letenye, ipari ingatlan - Zala megyében eladó Letenyén ipari ingatlan
9.900.000 Ft.
Zala megyében Letenyén ipari ingatlan eladó Autópálya közelében. www.dashaus.hu
Galambok, ipari ingatlan
Galambok, ipari ingatlan - Galambokon ipari létesítmény eladó.
34.900.000 Ft.
Zala megyében, Nagykanizsa közelében Galambokon ipari léteíitmény családi házzal kedvező áron eladó.
Zalaegerszeg, Belváros pereme, lakás
Zalaegerszeg, Belváros pereme, lakás - Eladó belváros téglalakás Zalaegerszegen. www.dashaus.hu
18.999.999 Ft.
TÁGAS LAKÁS, TELJES KÉNYELEM VÁRJA ITT! Itt, a Zalaegerszegi, belváros közeli társasházi, cirkós téglalakás házában nincs lift, de nincs is szükség rá, mivel az eladó lakás 1.emeleti! www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Csács, zártkert
Zalaegerszeg, Csács, zártkert - Eladó zártkerti ingatlan Zalaegerszegen Csácsi hegyen. www.dashaus.hu
2.900.000 Ft.
A Zalaegerszegi, Csácsi hegyi eladó zártkerti ingatlan kiváló lehet hétvégi háznak kikapcsolódásra, kertészkedésre kisgyerekeseknek, vagy idősebeknek is, mivel teljesen sík a telek! www.dashaus.hu
Ingatlan TV - Das Haus Immobilien Kft. - Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/b. - - Tel/fax: 92/326-369 | LOGIN